Квартира - главное богатство

Как указано на сайте Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ), обратная ипотека - это новый для России механизм, разработанный Агентством финансирования жилищного строительства (АФЖС), направленный на улучшение условий и повышение качества жизни граждан пенсионного возраста за счет имеющегося у них жилья. Схема предусматривает, что одинокому пожилому человеку под залог его квартиры выдается специальный заем, который в зависимости от возраста заемщика может составить до 80% от рыночной стоимости квартиры. Сумма займа вместе с процентами возвращается после смерти пенсионера за счет продажи его квартиры. При этом кредитор вправе претендовать только на начисленные проценты и сумму, выплаченные пенсионеру, а остаток средств переводится наследникам. При отсутствии наследников, по закону, имущество переходит в собственность государства, а кредитор обращает на него взыскание в общем порядке и получает из стоимости недвижимости сумму задолженности заемщика.

Однако данной схемой могут воспользоваться и те пенсионеры, у которых есть наследники, но по каким-то причинам не оказывают им помощь. Если же наследник потом решает вступить в свои права и сохранить за собой недвижимость умершего родственника, то он становится новой стороной договора с АФЖС. Если же наследникам не нужна квартира, то АФЖС занимается продажей недвижимости самостоятельно и перечисляет наследникам ту сумму, которая осталась после вычета суммы долга и процентов, а также закладывает комиссию за работы по продаже квартиры.

Каковы требования

Каковы же условия участия в программе "обратная ипотека"? Прежде всего - возраст. Получить кредит по "обратной ипотеке" можно с 60 лет, но оптимальный возраст - 68 лет, когда сумма выплат по кредиту будет значительно больше. Заключить договор могут как один пенсионер, так и пожилые супруги. Однако нужно понимать, что неликвидные на рынке объекты (с частичными удобствами, в аварийных домах) не могут заинтересовать АФЖС. Также следует помнить, что квартира должна быть расположена в многоэтажном доме (выше 4 этажей), что сразу отсекает значительную группу потенциальных участников программы (в Самаре довольно большой процент домов составляют двух-трехэтажные дома, в которых традиционно проживают пожилые люди). Кроме того, собственников не должно быть более двух человек. Также в квартире не должно быть неразрешенных перепланировок. В целом, квартира должна быть пригодна для жилья. Еще одной важной оговоркой является отсутствие в ней прописки недееспособных иждивенцев.

Пенсионеры защищены

Есть ли какие-то подводные камни в обратной ипотеке? Для пенсионеров, которые хотели бы в ней участвовать, - нет. Квартира остается в собственности пожилого человека до конца жизни. Заемщик и/или его родственники могут в любой момент выйти из "обратной ипотеки", погасив долг и начисленные по нему проценты. Как уточняет заместитель исполнительного директора СОФЖИ Наталья Ладова, одно из главных достоинств данного продукта - его юридическая чистота и понятность. "Уверена, что именно эти критерии сегодня важны для наших "возрастных" клиентов", - размышляет эксперт.

Главная сложность связана с тем, что процентная ставка составляет 9% годовых, что значительно ниже традиционной процентной ставки банков. Однако повышение процентной ставки будет невыгодно для пенсионеров. Соответственно, участвовать в этом проекте банки не торопятся, что и придает программе статус экспериментальной. К тому же нужно понимать, что распоряжаться квартирами банки смогут очень не скоро - ведь до самой смерти пенсионера (или супружеской четы) жилье останется в их собственности. К этому следует добавить еще и амортизацию жилья в течение этих лет, что, естественно, не добавляет банкам оптимизма.

Стоит также уточнить, что "обратная ипотека" не имеет ничего общего с печально известной "пожизненной рентой". Суть последней заключается в том, что одинокий пенсионер продает свою квартиру, сохраняя право проживать в ней до смерти, а купивший обязан содержать его до этого прискорбного момента. Однако такая схема в итоге вызвала массу злоупотреблений - как со стороны покупателей квартиры, которым вовсе не хотелось пару десятков лет дожидаться получения квартиры, так и порой предприимчивых пенсионеров или их родственников, которые с легкостью оспаривали такие договоры после получения денег и ничего, естественно, не возвращали. В случае "обратной ипотеки" такие случаи просто невозможны, и безопасность сделки для пенсионеров гарантируется как государством, так и банками.

Наталья Ладова, заместитель исполнительного директора СОФЖИ:

- Обратная ипотека - реально работающая программа, с помощью которой пожилые люди, являющиеся собственниками квартир, могут улучшить свою жизнь, получив весомую прибавку к пенсии. То, что федеральное Агентство финансирования жилищного строительства продлило срок действия данной программы, что свидетельствует о ее актуальности и востребованности К тому же, обратная ипотека - едва ли не единственный финансовый продукт, связанный с недвижимостью, который разработан специально для людей старше 60 лет. В ней учтены все требования пожилых людей, и в механизме ее работы легко разобраться.