Случаи, когда здания возводятся без должных разрешений на строительство, для Самары не редкость. При этом далеко не всегда речь идет о небольшом домиках на дачных участках. Порой так растут не только придорожные кафе, но и многоэтажки, в которых предлагаются квартиры всем желающим. Новый закон о самовольных постройках, который начнет действовать с 1 сентября 2015 года, значительно расширяет полномочия органов власти в части их сноса.
Что такое самовольная постройка?
Гражданский кодекс РФ дает четкое определение, что "самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил". Новый закон от 13 июля 2015 года № 258-ФЗ "О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»" еще более ужесточает эти правила, добавляя, что одним из таких критериев самовольной постройки является создание объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, даже если такие нарушения не являются существенными. То есть если постройка признана самовольной, это налагает на ее хозяина целый ряд ограничений.
Стоит заметить, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться ею - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Как узаконить?
Законодательство отводит два возможных варианта решения проблемы таких зданий: узаконить или же снести. Но тем, кто надеется на благополучный исход, необходимо соблюсти целый комплекс условий, и помнить, что все равно окончательное решение будет принимать суд.
Итак, чтобы узаконить постройку, возведенную с нарушениями, помимо предусмотренного в настоящее время Гражданским Кодексом отсутствия нарушений прав других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения постройки, отнесены наличие у лица прав на земельный участок, предполагающих строительство на нем такого объекта, а также соответствие постройки параметрам, установленным правовыми актами, на день обращения в суд.
Правда, есть и более упрощенный порядок, который получил название "дачная амнистия". Он позволяет зарегистрировать объект в уведомительном порядке, без решения суда, лишь с согласия органов Росреестра. Но для этого объект должен быть не выше трех этажей и предназначенным для проживания одной семьи. Кроме того, объект должен быть возведен на землях, предназначенных для малоэтажного строительства. Но тут стоит отметить, что недобросовестные люди иногда пытаются выдать за «дачный домик» обычную многоэтажку. В результате в этом году Управление Росреестра по Самарской области уже отказало ряду заявителей, которые пытались оформить недвижимость в порядке дачной амнистии. Так, например, в Железнодорожном районе Самары в упрощенном порядке пытались зарегистрировать пятиэтажный дом, а в Советском районе – четырехэтажный. Естественно, эти постройки нужно будет узаконить лишь с помощью решения суда.
Соответственно, в таком доме нельзя приобрести квартиру по стандартному договору, составленному в рамках ФЗ-214, так как он требует от застройщика разрешения на строительство объекта. Стало быть, жилье предлагается по каким-то другим договорам, которые не защищают интересы покупателя в должной мере от приостановки или завершения строительства на полпути и других рисков.
А если под снос?
Однако самым главным кошмаром для любых "самовольщиков" является снос здания. Как уже было сказано выше, согласно закону, местные власти наделены правом принимать такое решение, если участок, на котором расположено строение, находится в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия), или на территории общего пользования, либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Справедливости ради, стоит сказать, что пока в Самаре сносят только кафе. Самый "громкий" из подобных случаев произошел несколько лет назад, когда с землей сравняли недостроенный трехэтажный ресторан на пересечении улиц Ново-Вокзальная и Победы. А на минувшей неделе жертвой ковша экскаватора пала забегаловка на углу Московского шоссе и пр. Масленикова.
Прецедентов же по сносу незаконных жилых строений не было. Пока. К примеру, столь известный "самострой" на ул. Красноармейской, 116 - многоэтажка, которую незаконно пытаются возвести прямо во дворе жилого дома без всяких документов. Строительство на объекте сейчас приостановлено, но территория огорожена и охраняется, а окошки заботливо затянуты полиэтиленом. Однако, по мнению партнера юридической фирмы RBL Дениса Герасимова, владельцам самостроев не стоит расслабляться и надеяться на то, что объект гарантированно сохранится. "Снос незаконных построек в России осуществляется не очень часто, хотя подобные прецеденты все же случаются", - говорит эксперт.
Денис Герасимов, партнер юридической фирмы RBL:
- Согласовать самовольно построенную недвижимость через суд достаточно сложно. Традиционная судебная практика этому не способствует. Однако на самом деле некоторые законодательные требования сами по себе приводят к возникновению самовольных построек. Они возникают в тех случаях, когда какие-либо права на участок у гражданина есть, но нет разрешения на строительство. Сейчас для получения разрешений на строительство нужно подтвердить права на земельный участок и сформировать его в границах , а для этого требуется либо план межевания территории, либо план застройки (если участок находится в границах застроенных территорий), а делать это должны муниципальные органы власти. Но эти работы сейчас не производятся в основном из-за большой стоимости. В целом, узаконить самовольную постройку с каждым годом все сложнее.
