Что снижает стоимость жилья
Как рассказывают эксперты, сейчас нередки ситуации, когда покупатели жилья стараются не обращаться к риелторам. "Люди хотят продать или приобрести жилье самостоятельно, - рассказывает заместитель исполнительного директора СОФЖИ Наталья Ладова, - и лишь в случае каких-то проблем покупатели готовы обращаться к профессионалам".
Стремление сэкономить понятно, но оно не всегда оправдано. Но, как отмечает исполнительный директор АН "Визит" Полина Абдулова, главная задача риелтора - правильно определить адекватную цену объекта. Это позволяет квартире "не зависнуть" на рынке или же, наоборот, помешает покупателю переплатить. В то время как оценка жилья "по подобию", по похожим предложениям в Интернете не всегда оказывается правильной, так как существует множество нюансов. К примеру, качество ремонта или вид из окна.
"Есть некоторые общие факторы, влияющие на цену жилья, - рассказывает генеральный директор ГК "Статус" Елена Чичановская. - Крайние этажи дешевле средних, окна квартир, выходящие на оживленные транспортные магистрали, также влияют на стоимость в плане ее понижения. Состояние подъезда важно, но влияет, скорее, на ликвидность квартиры, т.е. на длительность срока продажи. А вот состояние существенно определяет цену".
Так же как и год постройки, процент износа, на стоимость квартиры, по словам Чичановской,  влияет материал стен и перекрытий (например, кирпичные дома дороже панельных). Центральное водоснабжение либо колонка - тоже существенный фактор. Но главное - площадь квартиры и хорошая планировка. Выигрышное внутриподъездное расположение на этаже также существенно повысит стоимость жилья. Ну и, естественно, наличие транспортной развязки, парковки, объектов инфраструктуры - все это важно, хотя и относится, скорее, к вторичным по значимости факторам.
Елена Чичановская также рекомендует: основываясь на этих усредненных параметрах-"фильтрах", можно заранее выстраивать стратегию "торгов", однако в каждом индивидуальном случае придется сталкиваться также и с разной позицией собственников. "Если срочная продажа - заявление о торге будет воспринято лояльнее, - считает эксперт. - Если сделка планируется альтернативная, т.е. продажа с последующей покупкой другого жилья, то много будут значить обстоятельства, связанные с этим другим объектом: подобран он или нет, есть там торг или нет, поджимают ли там сроки".

Частая перепродажа - знак опасности
Впрочем, бывают и варианты, которые ни в коем случае не нужно рассматривать, даже если хозяева готовы сделать огромную скидку. В первую очередь такие ситуации возникают, когда в переговорах участвуют не все собственники недвижимого имущества (возможно, среди них нет единого согласия на продажу) или озвучивается предложение проводить сделку в отсутствие одного из собственников по генеральной доверенности (тогда требуется проверка подлинности доверенности). Стоит насторожиться и в том случае, если собственником является пожилой человек - возможно, что сделка будет оспорена по причине его психического состояния. Чтобы этого избежать, необходимо обратиться в районный психоневрологический диспансер, где смогут выдать соответствующую справку.
Необходимо обратить внимание также на наличие отказов от приватизации одного из зарегистрированных в объекте лиц, так как в этом случае сохраняется право пользования и возможное наличие несовершеннолетних собственников. При таком развитии событий Елена Чичановская советует лично убедиться в том, что их права не нарушаются, и органы опеки дадут согласие на сделку.

Что говорит Верховный Суд

А сейчас внимание! Не все просто и в том случае, если ваша квартира долгое время была в муниципальной собственности. Недавно распространенная схема, когда жилье незаконным образом выбывает из собственности муниципалитета, а потом перепродается, стало объектом пристального внимания Верховного Суда РФ. Дело в том, что им были разработаны рекомендации, которые уже стали своеобразной "методичкой" для судей, рассматривающих аналогичные дела в регионах. По мнению суда, при рассмотрении дела необходимо выяснить, знал ли покупатель, что приобретает "кота в мешке". При этом Верховный Суд отдельно подчеркивает: покупатель квартиры не будет признан добросовестным приобретателем, если в момент покупки спорного жилья на него имелись еще чьи-то притязания и покупатель об этом знал. Речь в данном случае не идет о других потенциальных покупателях, а именно о претензиях чиновников.
Кстати, еще одним моментом, на который, по мнению судей Верховного Суда, должен был обратить внимание приобретатель, является заниженная цена, а также тот факт, что в сделке использовались дубликаты документов. Если эти факторы имели место при сделке, то покупателя могут не признать добросовестным, и в результате он теряет и жилье, и деньги.
Серьезным моментом в подобных спорах Верховный Суд назвал срок давности предъявления прав на такое жилье. По мнению суда, он начинается со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Соответственно, можно жить в своей квартире десять лет, а потом внезапно столкнуться с чиновниками, которые только сейчас обнаружили, что их права были нарушены.

Елена Чичановская, генеральный директор ГК "Статус":
- Многим покупателям вторичного жилья действительно стоит задуматься о подключении профессиональных специалистов. У них большой опыт, и они аргументированно сформируют верную позицию и в последующем защитят именно ваши интересы. Согласитесь, когда речь идет о покупке квартиры (скорее всего, самой масштабной финансовой сделке в жизни многих), услуги профессионального специалиста по недвижимости переоценить сложно. Агентства недвижимости помогут проанализировать юридическую чистоту предполагаемой сделки и сформировать правильный пакет документов. С другой стороны, учитывая, что более 80% сделок на рынке происходит с участием ипотечных средств, на стороне покупателя оказываются юридические службы банков, которые тщательно анализируют предполагаемый залог. Помимо прочего, на сайте rosreestr.ru сегодня каждый может заказать выписку из Единого государственного реестра прав собственности, где, зная адрес предполагаемой к покупке квартиры/помещения, получит достоверную и актуальную информацию о наличии/отсутствии тех или иных обременений и ограничений по объекту.

Основные ценообразующие факторы (по данным АН "Визит"):