Как отмечают эксперты, приобретая квартиру, нужно быть готовым к тому, что придется изучить большой объем документов. Это необходимо для того, чтобы, готовясь к переезду в новую квартиру или уже счастливо в ней проживая, вдруг не обнаружить, что право обитать на вашей жилплощади имеют дети предыдущих владельцев, а то и их родственники, недавно вернувшиеся из мест не столь отдаленных.

"В первую очередь покупатель должен ознакомиться с данными Единого реестра недвижимости, чтобы узнать необходимую юридическую информацию об этой квартире, — говорит партнер фирмы RBL Денис Герасимов. — Также ему следует проверить, когда эта квартира перепродавалась ранее, и, если информация выглядит настораживающей (сделки происходили слишком часто), отказаться от покупки". Дело в том, что частые перепродажи могут скрывать неприятные факты — к примеру, что один из предыдущих владельцев квартиры пал жертвой "черных риелторов".

Генеральный директор ГК "Статус" Елена Чичановская предлагает пойти еще дальше — изучить всю историю квартиры, выяснить всех, кто в ней проживал. "Для того, чтобы разобраться в истории квартиры, покупателю необходимо взять справку из паспортного стола — чтобы узнать, кто зарегистрирован на данной территории, — делится своим опытом эксперт. — Я рекомендую также взять архивную справку из паспортного стола, чтобы узнать всю историю квартиры — кто в ней был прописан и в какое время. Это позволит сразу выявить потенциально опасные моменты. Во-первых, это люди, которые проживали в квартире на момент приватизации, но не приняли в ней участие, а значит, сохраняют право пользования жилым помещением. Также потенциальная проблема — граждане, которые были детьми во время приватизации. В архивной справке должны быть отражены данные и о том, были ли проживавшие в квартире лица направлены в места лишения свободы или, возможно, переехали в другие регионы".

Нельзя забывать и о том, что в том случае, если в квартире прописаны дети, а тем более, если они являются сособственниками, без согласия органов опеки на сделку не обойтись. В любом случае, если в квартире прописан кто-то, кроме собственника, стоит проконсультироваться с юристом — возможно ли будет выписать этого человека.

Однако сбор документов не отменяет того факта, что необходимо провести личный осмотр квартиры, чтобы убедиться, что у продавца есть доступ в нее. Об этом напоминает Денис Герасимов. Это важно, так как продавец может доказывать, что, например, продает квартиру своей старенькой бабушки по доверенности, а по факту проживают в этой квартире и имеют все права на нее совсем другие люди.

Еще один вариант обезопасить себя, который предлагает Денис Герасимов: обратиться к нотариусу, чтобы он проверил законность сделки. Расценки на услуги нотариуса сейчас таковы: для сделок в диапазоне от 1 до 10 млн рублей (в эти суммы укладывается большинство квартир) необходимо заплатить нотариальный тариф в размере 7 тыс. рублей плюс 0,2% от суммы сделки. Также нужно будет заплатить за правовую и техническую работу 5 тыс. рублей.

Главное, что советует помнить всем покупателям жилья Елена Чичановская: на рынке сейчас избыток предложений, цены падают, поэтому нет никаких проблем в том, чтобы отказаться от квартиры, которая кажется проблемной, и найти другой вариант.

Но, к сожалению, беда может прийти к вам и спустя несколько лет после того, как вы благополучно (как вам казалось) приобрели жилье. "В том случае, если продавец все же утаил, что в квартире есть прописанные граждане, их несложно выписать по суду, — рассказывает Денис Герасимов. — Гораздо более серьезная проблема — люди, имеющие право собственности на данный объект недвижимости, чьи интересы не были учтены. В этом случае покупателю придется доказывать, что он являлся добросовестным приобретателем. Суд будет оценивать, в какой степени он предпринял все необходимые меры, чтобы избежать судебного конфликта, проверял ли историю квартиры, внимательно ли изучал документы. Не стоит забывать и о сроках исковой давности — они составляют три года с того момента, как собственник узнал о нарушении своих прав".

Если же сделку заверял нотариус, то именно на него ляжет необходимость доказательства ее юридической чистоты.

Елена Чичановская, генеральный директор ГК "Статус":

- Самые безопасные квартиры - ипотечные, поскольку в их проверке участвуют юридические отделы банков. Еще один возможный вариант - обратиться в страховую компанию, где сделку также будут проверять юристы, и в случае оспаривания сделки вам предоставят страховое возмещение.