Вернуть в двойном размере

Задаток или аванс - это своеобразный показатель серьезности намерений покупателя и страховка для продавца, ведь, "ударив по рукам", он лишается возможности предлагать свое жилье и, возможно, получить за него большую цену.

Главное различие между этими понятиями - то, что задаток несет больше гарантийных функций, нежели аванс. Последний представляет собой просто денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Задаток же - это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. Юрист Олег Казачек отмечает, что, по сути, задаток - это обеспечительная мера, понуждающая стороны к сделке.

Факт внесения задатка, независимо от его размера, оформляется в письменном виде в форме соглашения сторон. При этом следует знать, что в нем должна содержаться полная информация об объекте недвижимости, сторонах сделки (их полные имена, паспортные данные, место проживания), а также о точной сумме задатка и сроках исполнения обязательств. Чаще всего данные о задатке - это составная часть предварительного договора о купле-продаже жилья. Поэтому бумажка с подписью "Петя дал задаток Иван Иванычу" не будет рассматриваться ни в одном суде.

Дал задаток - купишь квартиру

Если покупатель отказывается от сделки, то задаток остается у продавца. Если продавец отказывается от исполнения обязательств, то он должен уплатить покупателю двойную сумму задатка. Это правило не действует только в случае, если исполнению обязательств покупателю помешали смерть или стихийное бедствие.

На практике передача задатка порой становится серьезным аргументом для совершения сделки, особенно если деньги для покупки были собраны, как говорится, "впритык" и потеря даже небольшой суммы может привести к неблагоприятным финансовым последствиям.

Учитывая все сложности, связанные с задатком, покупатели зачастую пытаются уговорить продавца согласиться на аванс. У продавца тоже могут быть причины, делающие получение аванса более предпочтительным: например, когда есть возможность предложить объект недвижимости более выгодному покупателю, но его точное решение пока неизвестно. Так, если какая-либо из сторон отказывается от сделки, аванс в любом случае возвращается лицу, которое его внесло. При покупке и продаже квартиры аванс возвращается за вычетом сделанных затрат (на рекламу, сбор и анализ документов и т.д.), однако ни о каком возмещении в двойном размере, если даже и был понесен существенный вред в случае отказа от сделки, речь не идет.

Обращайтесь к специалистам

Однако в реальности не все так просто. Если дело дойдет до суда, там может быть признано, что, несмотря на слово "задаток" в тексте предварительного договора, речь идет об авансе. Проиллюстрировать такую позицию может прецедентное решение суда Центрального района Тольятти, принятое в июле 2010 г., согласно которому "соглашение о задатке может быть признано действительным, если будет действительным основное обязательство, которое возникнет только после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры". Тогда суд посчитал, что был выплачен именно аванс, и истице были возвращены лишь потраченные ею деньги, без двойного возмещения. По мнению Олега Казачека, доказать, что в рамках предварительного договора речь шла именно о задатке, сложно, но вполне возможно. Однако при составлении документов необходимо не жадничать и обращаться к специалисту, не пытаясь самостоятельно постичь все юридические формальности. "Это очень сложная работа - правильно составить предварительный договор и оговорить все тонкости, чтобы было ясно, что речь идет действительно о задатке", - уточняет юрист. Также Казачек отмечает, что сейчас существует несколько вариантов текстов предварительного договора, которые давно уже используются юристами и доказали возможность получения денег в суде.

Учитывая эти сложности, нередко стороны сами приходят к тому, чтобы не взыскивать задаток в двойном размере, хотя закон это позволяет, и просто возвращают свои деньги, не тратя их на суды и адвокатов.

Резюмируя, можно сказать, что если вы продавец и твердо намерены выйти на сделку, то выгоднее брать задаток, потому что в случае отказа покупателя деньги останутся у вас. Если вы покупатель и хотите совершить сделку, то также выгоден задаток: при отказе продавца деньги вернутся к вам в двойном размере.

Дария Иванова, генеральный директор "Агентства недвижимости Ивановой Дарии":
- Я бы посоветовала решить вопрос с задатком или авансом так. Если вы продаете недвижимость, но есть какие-то сложности (к примеру, неоднозначная позиция членов семьи), берите аванс. Так же поступайте, если есть сомнения, не продешевили ли вы. Если же вы уверены в том, что продадите недвижимость именно по той цене, по которой договорились с этим конкретным покупателем, берите задаток. Покупателю тоже можно посоветовать брать задаток, если он твердо уверен, что эту недвижимость он хочет купить.