Что гласит закон
Действующая редакция Гражданского кодекса РФ не содержит требования о совершении сделок с недвижимостью исключительно в нотариальной форме. Как отмечает самарский адвокат Роман Ковчик, на данный момент участники сделки вправе по своему усмотрению выбрать любой вариант заключения договора - в нотариальной либо простой письменной форме. При этом нотариус вправе удостоверить любую сделку. В этом случае он присутствует при ней, объясняет участникам их права и удостоверяет, что они дееспособны, что квартира не заложена и не находится под арестом. Соответствующую проверку всех представленных документов нотариус проводит заранее, подготавливая пакет документов.
"Федеральным законом с 1 февраля 2014 года нотариусам предоставлено право регистрировать в Едином государственном реестре прав удостоверенные ими сделки с недвижимостью в приоритетном порядке, - отмечает юрист. - В "Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество" также установлено, что если сделка с недвижимостью нотариально удостоверена, то регистратор проверяет лишь наличие права собственности и отсутствие арестов в отношении соответствующего имущества. Проверка содержания сделки на предмет ее соответствия закону не осуществляется, так как предполагается, что она уже выполнена нотариусом".
Таким образом, регистрация, по сути, становится лишь формальностью.

Что может нотариус
Проверка законности сделки для любого самарца - не пустой звук, ведь в случае ошибки потерять можно и жилье, и деньги. К примеру, можно по неосторожности приобрести квартиру, которая незаконно попала в собственность продавцу, или же не учесть интересы малолетнего собственника. Проверка законности сделки нотариусом, казалось бы, должна помешать таким случаям. Однако у юристов и риелторов на сей счет принципиально разное мнение.
"Абсолютно ошибочно утверждать, что присутствие нотариуса на сделке - гарант ее юридической чистоты, - рассказывает генеральный директор ГК "Статус" Елена Чичановская. - Нотариус удостоверит дееспособность сторон сделки, проговорит понимание правовых последствий сделки, а также саму личность участника (настолько, насколько сегодня позволяют это сделать электронные ресурсы, которые в режиме онлайн фиксируют данные о гражданах и особых обстоятельствах их жизни). Всю остальную часть сделки нотариат будет готовить также шаблонно, как любой квалифицированный юрист в области прав на недвижимое имущество, а то и в большинстве случаев именно в сотрудничестве с таким юристом".
По мнению Елены Чичановской, сегодня информационные ресурсы полны шаблонов договоров, связанных с переходом прав собственности на недвижимое имущество. Поэтому многие могли бы воспользоваться этим и провести сделку (например, дарения) самостоятельно, существенно снизив расходы на ее обслуживание. "Допустим, мать дарит сыну земельный участок, - приводит пример эксперт. - Воспользовавшись услугами агентства недвижимости, где подготовят весь пакет документов, семья понесет расходы в размере от 5 до 15 тыс. рублей (в зависимости от степени готовности исходных документов к сделке). Если нотариус в обязательном порядке подключится к этой сделке, они заплатят ему дополнительно, исходя из тарифа 0,5% от суммы сделки".
Как отмечает риелтор, количество родственных сделок сейчас составляет не менее 10% от общего числа, и для них вряд ли стоит тратить дополнительные средства, привлекая нотариусов. В то же время в подготовке сделок зачастую участвуют банки, и их юридические службы также проверяют все документы с особой пристрастностью. "Я, как и многие мои коллеги, придерживаюсь той точки зрения, что нотариус на сделке, скорее, выступает свадебным генералом", - говорит Елена Чичановская.
К слову, президент Российской гильдии риелторов Валерий Виноградов также отмечает, что привлечение нотариусов не позволяет обеспечить дополнительную надежность сделки. Более того, по его словам, нотариус может сам (умышленно или нет) допустить ошибку. В "Основах законодательства о нотариате" указано, что нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина. И, кстати, взыскание ущерба может быть обращено и на его личное имущество. Однако, как отмечают риелторы, доказать нарушение закона в данном случае довольно сложно.

Страховка покроет ущерб
Принципиально другое мнение у юристов. "Мировой опыт показывает, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью должно быть обязательным, - рассуждает Роман Ковчик. - Так в странах Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникающих в англосаксонской системе права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны".
Какой же вывод стоит сделать? Если ваша сделка является родственной или же вы покупаете квартиру в ипотеку, а также напрямую у застройщика, не стоит волноваться и тратить деньги и время на привлечение нотариуса. Но существуют и те 10% сделок, которые не входят в "безопасный" перечень. К примеру, при покупке жилья у пожилого человека или малолетнего собственника, или же при приобретении жилья в другом городе, если подразумевается единовременный расчет. Опасность может подстерегать и в том случае, если объект недвижимости когда-то был под арестом, или его собственник уже пытался оспорить сделки с другими покупателями. В этом случае стоит перестраховаться.
Правда, Елена Чичановская и в данном случае предлагает другой вариант действий. "Альтернатива привлечения нотариуса - страхование титула (утраты права собственности), - говорит эксперт. - Его вам предложат в любой страховой компании. Это обойдется вам гораздо дешевле, и в случае наступления негативных правовых последствий сделки финансовая сторона будет защищена надежнее, и возможные потери здесь возмещаются быстрее".