Такое разное жилье

Рынок жилой недвижимости в малых городах по своей структуре и масштабам сильно отличается от самарского и тольяттинского. Причин тому несколько: это и меньший объем сделок, и меньшая покупательская способность населения. Также надо делать скидку на большой объем частного жилья и относительно небольшое число многоэтажных, многоквартирных домов. Добавьте к этому отсутствие масштабного строительства бюджетного жилья, которое сейчас служит основным драйвером рынка в Самаре, и все сразу встанет на свои места.

Большую роль играет и разнородность самих "малых городов". Ведь в городах-спутниках вроде Жигулевска, Новокуйбышевска или Кинеля покупателями нередко выступают жители соседних мегаполисов, для которых при необходимости улучшения жилищных условий, возможно, выгоднее купить квартиру большей площади в часе езды от работы, нежели продолжать ютиться в Самаре. Между тем жилье в Похвистнево или Сызрани обычно приобретают коренные жители или те, кто намерен здесь поселиться и работать.

Цены растут

Сегодня лишь небольшое число самарских и тольяттинских риелторских компаний занимается сделками на периферии - там либо работают собственные небольшие фирмы, либо, что чаще всего, сделки осуществляются без посредников. Поэтому, чтобы понять, что именно происходит там с ценами, мы использовали мониторинговый отчет Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) за ноябрь.
Согласно представленным в отчете данным, традиционным лидером является Новокуйбышевск. Здесь стоимость квадратного метра жилья составляет почти 45 тыс. рублей. По этому показателю юго-западный спутник Самары практически догнал Тольятти (45,2 тыс. рублей). Самая дешевая недвижимость - в Октябрьске, где квадратный метр обойдется всего лишь в 26,3 тыс. рублей.

Впрочем, интересно вот что. Если в Самаре и Тольятти стоимость квадратного метра за минувший год снизилась, то в большинстве малых городов отмечается его уверенный рост. Настоящим чемпионом выглядит в этом списке именно Октябрьск, где метр жилплощади подорожал почти на 5 тыс. рублей. Чуть меньше (4 тыс. рублей за год) взлетели цены в Сызрани, + 2,5 тыс. рублей - в Похвистнево. В Жигулевске цены тоже поднялись, но менее чем на 200 рублей, что можно считать арифметической погрешностью. И, пожалуй, единственным исключением в этом списке стал Новокуйбышевск, где цены за год упали с 46,3 тыс. до 45 тыс. рублей.

Это статистика СОФЖИ. А вот генеральный директор ГК "Статус" Елена Чичановская, отмечает иную  тенденцию. По ее мнению, в нынешнем году в малых городах в целом происходило незначительное снижение цен, не превышавшее 5%. "При этом колебания носили сугубо индивидуальный характер (срочность, наличие альтернативной покупки в областном центре и т.п.), - говорит эксперт. - Собственники, продававшие жилье в малых городах и улучшавшие жилищные условия в связи с переездом в Самару, охотно рассматривали варианты сертификатов, рассрочек по выплатам, прочие финансовые опции, понимая, что лучше снизить цену, но ускорить темпы сделки в преддверии новогодних акций со стороны застройщиков в центре".

Тишина на рынке

Согласно мониторинговому отчету СОФЖИ, лидером по показателю "активности рынка" сегодня является Новокуйбышевск, где соответствующий индекс равен 14,8. Вторым в данном рейтинг стоит Чапаевск с показателем 9,5, а замыкает список Похвистнево с цифрой 2,4. Впрочем, само понятие "активность рынка" не должно вводить в заблуждение - речь здесь идет лишь об отношении количества предложений к числу жителей. Это означает, что чем выше рейтинг, тем больше "зависших" предложений, которые их хозяева не снимают с открытых ресурсов в течение длительного периода времени.

Как отмечает аналитик недвижимости Вячеслав Рандаев, процесс "зависания" недвижимости на рынке характерен для всех городов региона. "Небольшое оживление перед Новым годом скоро закончится, и недвижимость также будет продаваться довольно тяжело", - уверен эксперт. "Снижение спроса в этом году особенно ощущается с 3-го квартала", - соглашается Елена Чичановская, отмечая, что во многом это связано с позицией банков, которые перестали работать с ипотекой в малых городах.

Вероятно, в этом и кроется разгадка происходящего, и жители малых городов, заинтересованные в срочных сделках, были вынуждены снижать цены. А вот собственники, которые не стремились продать жилье "здесь и сейчас", в надежде на поиск более выгодных вариантов, осознанно повышали стоимость своего жилья. Именно эти данные и попадали в анализ СОФЖИ, поскольку были представлены в открытых источниках. Таким образом, покупателям стоит быть внимательнее при подборе жилья и учитывать возможность снижения цены квартиры при торге.

Елена Чичановская, генеральный директор ГК "Статус":

 - В связи с колебаниями на финансовых рынках многие самарские банки по-новому определили для себя залоговую политику. Практически все из них выдвинули требования по ограничению удаленности залога от столицы региона - в среднем, не далее 20 км. Это поставило под удар до 50% сделок в сегменте неэлитного ИЖС (большинство из них проходит с использованием ипотечного ресурса). Сделки были отложены либо затянулись по срокам в связи с поиском альтернативных финансовых решений. Помимо прочего, даже в приобретении квартир в таких населенных пунктах области, как Отрадный, Кинель ряд сделок был заблокирован со стороны залоговых департаментов банковских учреждений. Причина банальна: высокий риск неуплаты по кредиту жителями малых городов в условиях нестабильной экономики может повлечь за собой реализацию актива, которая на периферии губернии будет очень длительной во времени.

Средняя цена квадратного метра жилья в малых городах Самарской области

Источник - Самарский областной фонд жилья и ипотеки